万科物业这是怎么了? 门禁升级一卡通背后的霸王条款

　　万科的竞争实力在哪儿呢？它的贸易没有拳头产品，股权投资本身无法形成竞争优势，工业产品中没有全国名牌，文化经营没有形成规模效益，真正有点优势的是它的物业管理，而物业管理本身是不赚钱的，单独形不成经营气候。能够形成行业竞争优势的只有万科的房地产。但目前看来，万科的房地产并不具有竞争优势。

——王石（摘自陆新之所著《王石是怎样炼成的》）

　　万科集团1994年进入沈阳市场以来，以负责的态度以及优良的物业服务，迅速成为沈阳人心目中住宅的典范。来自万科方面提供的数据也显示，万科作为全国最知名的地产开发企业，在全国住宅市场普遍遭遇尴尬的当下，却在上半年取得销售面积的同比增长。然而，正是被消费者津津乐道的物业服务，却自今年初以来饱受万科业主诟病，以至于万科业主打算用法律手段维权。

　　2014年8月23日上午10点左右，读者在致电本报新闻热线时说，万科物业强制业主更换门禁卡，而且须提供身份证及指纹信息。业主在害怕信息遭泄露的同时，还担心具备消费功能的门禁卡未来会成为埋在身边的“炸弹”——拖欠管理费后出现不良信用记录。

　　事实上，有以上担忧的绝非万科沈阳业主，位于成都的万科城市花园业主，此前就曾联名反对推行新门禁卡，其中最大争议就是存在霸王条款。还有不少家住沈阳万科项目的业主，在万科官方投诉论坛指责万科物业，称物业已经成为万科的最大短板。

　　那么，万科物业为何要推行新的门禁卡？普通的门禁卡为何又与消费挂钩？其背后又是否有商业方面的考量？万科物业究竟还存在哪些问题？

　　新门禁卡或给业主埋隐患

　　因此前老旧的门禁卡存在安全隐患，所以万科物业方面自今年五月份起，在四季花城等项目开始推行新门禁卡。

　　读者尹俊在接受记者电话采访时说，他住在于洪区的万科四季花城项目，那里不错的居住环境以及物业服务，此前向来是万科在沈阳的代表作。

　　今年5月上旬，物业突然在园区醒目的位置贴上通知，其大意是因为此前的门禁卡存在隐患，所以将升级门禁系统并更换新门禁卡。“我们认为物业方面的话很有道理，老的门禁系统确实有安全隐患。”有多年电子产品销售经验的尹俊说，此前的门禁卡采用非常普通的芯片，在外面花二三十块钱就能轻松复制，“如果有人拿着复制的门禁卡，就可以随意出入小区带来安全隐患。”重要的是物业承诺免费更换，所以尹俊并没有丝毫的犹豫，第一时间到物业公司换门禁卡。可是在物业公司的种种遭遇，却让尹俊开始怀疑其真实目的，尹俊说：“物业说必须要提供身份证原件，没有身份证则要提供户口本，以及身份证正反两面复印件。”

　　与此同时，物业还提供两份表格要业主填写，一份是《社区一卡通开户申请表》，一份是《社区一卡通用户协议》，同时还要录入尹先生的指纹信息，“这让我心里感到非常的不舒服，极有可能将我的个人信息泄露。”

　　家住万科鹿特丹的欧阳慧慧也说，她家同样是在今年五月份时接到通知的，而且物业方面称业主必须更换新门禁卡，因为新卡启用后老卡就将无法继续使用。欧阳女士在接受记者采访时说，因为她家孩子目前已上小学，所以她也想给孩子办理门禁卡，“但是因为孩子小还没有身份证，物业方面以各种理由推脱，反正折腾好久才办理下来。”

　　社区一卡通绑定消费功能

　　在具备基本的门禁卡功能的同时，新的门禁卡还具备消费的功能，由此更让那里的业主心存疑惑。

　　记者在沈阳项目——万科投诉论坛上看到，注册名为xiu的用户在2014年6月6日，就曾在该论坛上发帖投诉万科物业方：我是沈阳长白万科的业主，我们小区要求大家换门禁卡，我拿现在正在使用的门禁卡去物业，物业竟然要求一张卡出示一个身份证，一家拿一个身份证都不行……

　　与此同时，人民网相关论坛上也有类似投诉，投诉位于成都的万科城市花园，在没有业委会和业主同意之下，强行更换门禁卡并收取25元。

　　尹俊和欧阳慧慧分别向万科方面提出疑问，究竟是出于什么样的原因才导致更换门禁卡，到底是为业主的安全考虑还是另有隐情？

　　记者随即跟随尹俊来到物业方面，物业公司的工作人员据此解释，称事实上这张看似普通的门禁卡，还在日常使用中具备消费的功能。物业方面的工作人员还马上补充说，门禁卡官方正式称谓是社区一卡通，消费功能可以激活也可以不激活，如果激活的话其功能与银联卡无异，业主可以往里面存现金进行日常消费，更可以在指定合作商户享受折扣优惠。

　　虽然社区一卡通内的电子现金等同于现金，但却并不像平常的储蓄卡那样计入利息，而且少于固定金额的消费不需要输入密码。尹先生据此有些担心地向记者说，如果孩子拿到这张卡出去买烟买酒，或者是进行其他消费我们无从监管。

　　不过，也有居住在万科项目里的业主对此表示支持。

　　家住在万科鹿特丹的林海凡就告诉记者，因为一卡通为实名认证的门禁卡，也可以适当提高园区整体的安全性，而且到合作商户消费的确能享受优惠。

　　不激活消费功能产生管理费

　　社区一卡通虽然能给业主带来便利，但随之而来的问题同样让业主担忧，尤其是因未使用消费功能而产生的管理费。

　　尹俊在接受记者采访时说，他也听说过一卡通所能带来的便捷，比如说在万科指定的消费场所，购买某知名洗衣液能享受5折优惠，还能在社区便利店购买到便宜的鸡蛋。“我此前总觉得事实上它就是银行卡，为这个事我还特意跑过几家银行咨询。”尹俊说，他家附近某国有银行的工作人员说，准确的说社区一卡通是金融IC卡。

　　尹俊向所在小区物业公司提出疑问，既然是具备消费功能的金融IC卡，那么是否会像其他银联卡那样，每年产生相当数额的银行年费。

　　事实上，在搜狐焦点网的万科星园业主论坛里，网名为wy760512的网友也专门发帖，列举此前签署的《社区一卡通用户协议》中的内容：甲方（万科物业发展有限公司，本报注）向乙方（业主或其共同居住人，本报注）提供弃置账户管理服务。乙方开户满365天(1年)后，不办理卡片消费功能激活，其后持续满3年未激活卡片使用的，视为乙方自动放弃该账户。对于弃置账户，甲方从消费功能暂停之日起，按10元/年标准收取账户管理费，直至卡余额为0元则不再收取。

　　尹俊在得知该项条款内容后说，消费或者不消费都是业主的权利，我们虽然支持更新门禁系统，但以更换门禁卡的名义绑定消费难以理解。

　　欧阳慧慧说，她后来从媒体的公开报道上得知，事实上这种所谓的社区一卡通，是万科物业与银行的合作项目。

　　欧阳慧慧说，《社区一卡通用户协议》第四条第2款写到，单笔消费上限100元、单日消费上限200元的情况内，刷卡消费是不需要设置密码的。如果万科业主不慎将卡片遗失，也有可能造成相当数额的资金损失。

　　万科业主：物业涉嫌违反法规

　　尹俊此前还专门就此向律师进行咨询，律师的说法是这种门禁卡属于居民服务业类别，根据2012年实施的《单用途预付卡管理办法》的规定，发行这样的消费卡必须将相关资料备案。但是尹俊至今也没有看到物业公司的相关文书，律师也说，如果万科物业无法拿出商务部门的登记备案，也就可以认为万科物业涉嫌违反国家法规。

　　沈阳瀛沈律师事务所范旭静律师说，根据《单用途预付卡管理办法》规定，如果界定万科物业方面确实违规，可以处以一万元到三万元罚款，并要求万科物业进行限期整改。

　　对此，记者在2014年8月25日下午3点左右，来到位于沈河区大西路的沈阳万科房地产开发有限公司，并就读者关心的关于一卡通的问题进行采访。

　　相关负责人在听取记者提出的问题后，表明可以协助采访后便再无下文，直到记者发稿前也未得到对方明确答复。

　　不过，此前曾在万科物业工作的马春明（化名）说，事实上这正是万科全新的发展思路，拓展发展渠道的同时提升盈利能力，社区一卡通正是该战略下的产物……马春明说，在万科物业看来，随着行业转型升级，尤其消费者不再满足保洁、绿化，以及秩序维护和设施维护等基本服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求。物业企业对各类服务的全面介入，受到广大业主的广泛欢迎的同时，拓宽行业发展渠道并提升营业能力，展现行业转型升级中的高附加值。马春明更是直言不讳地向记者说，万科依靠手中的万科业主这个资源，通过自建以及整合社区内市场资源，进而在产品销售以及金融服务中赚取利润，“虽然深耕社区金融领域无可厚非，但通过门禁卡办理银联卡，万科的做法看似有些不地道。”

　　物业服务已经成为万科短板？

　　作为万科曾经引以为荣的物业服务，事实上在近年来长期饱受业主诟病，甚至有业主开始质疑其为万科短板。

　　万科方面也不止一次表露出打造专用融资平台的兴趣，因为房地产行业本身就需要大量的资金作为支持，而通过深耕社区金融无疑能够为万科提供大量资金。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也说，房地产的确与金融行业密不可分，万科目前在全国各地四处开花，由其物业管理的百万计以上业主，无疑为万科深耕社区金融提供各种可能。

　　尹俊和欧阳慧慧的看法并非孤例，还有不少业主提出类似的质疑，甚至还有万科业主向记者反映，目前万科物业的服务已大不如前。

　　家住在万科朗润园的胡柏灵说，她当初之所以选择万科朗润园，一方面是因为单位距离那里近，一方面就是图万科的物业服务好，但现如今她却已经改变当初看法。原来，不久前有其他业主将房屋对外租赁，租赁方随即在那里开办幼儿园，这给她的生活带来诸多不便。“每天早上都有其他小区人员入园，封闭式的小区几乎变成开放小区。”胡柏灵说，为此她没少与物业方面进行沟通，还多次向万科总部进行相关的投诉，但问题始终没有得到合理的解决。

　　网名为tiansijia1573的网友，也在沈阳项目——万科投诉论坛上发帖，称万科金域蓝湾项目物业不尽责：作为高档园区但保安却不尽责，外人随便进出园区保安不管不问，还与闲杂人员攀谈，业主完全没有安全感。家住万科四季花城的王新也说，10年前刚刚入住的时候园区整洁、花草如织，但现如今物业连起码的清扫整洁都做不到。

　　根据沈阳市此前出台的规定，物业帮助业主代收邮件属服务范围，不得收费，但万科却要求业主必须选择与万科四季花城物业有服务协议的快递公司。王新说，这也就意味着业主在网购时要付出更多的成本。

　　事实上，让万科业主诟病的不止物业服务，有不少万科业主在相关论坛发帖，反映万科销售和质量方面的问题，本报就此还将继续给予关注。