大连出台新规定：小区内可售地下停车位可办产权证

　　十几万买车位却买来“使用权”、开发商租车位要求租期20年以上……关于停车位的各类产权问题有说法了。日前，大连市出台了《关于规范管理居住小区配建地下停车场出售、出租行为的通知》(以下简称《通知》)，标志着居民小区内的可售地下停车位将可办理产权证并可以自由买卖。哪些车位符合文件规定的“可售地下停车位”?停车位有“证”对业主而言可获得哪些权益?大连市国土资源局对《通知》进行了详细解读。

　　“长租车位”不合法“以租代售”一年就属于实质销售

　　地下停车场有“证”后有哪些权益?

　　为规范该市居住小区配建地下停车场管理秩序和经营行为，保障停车场经营者和停车者的合法权益，大连市出台了《关于规范管理居住小区配建地下停车场出售、出租行为的通知》。该《通知》出台后，许多市民都关心业主购买可售停车位后会有哪些权益?据了解，可售停车位办理产权登记手续后，可转让及抵押贷款。

　　小区配建地下停车场有两种使用方式

　　一是可售停车场，即房地产开发企业已按规定缴纳地下停车场土地出让金，可对停车位进行出售、出租经营活动;二是小区内公共停车场，房地产开发企业不需缴纳地下停车场土地出让金，未经批准，不得擅自对外出售、出租(出租是指已超过1年期合同向业主出租停车位的行为)。部分项目中还有人防面积分摊的地下停车位，平战结合使用，按划拨方式供地，未计入公摊面积，不能办理个人产权。

　　小区配建地下停车场是可售的还是公共停车场咋区分?

　　市民可通过两种渠道查询。一是看房地产开发企业已取得国有建设用地使用权出让合同，合同中明确有多少个停车位是可售的，多少个停车位是公共的，多少个停车位是人防的;二是看市机动车停车场管理办公室(以下简称“市停管办”)关于停车场的备案手续，已缴纳土地出让金的为经营性停车场，未缴纳土地出让金的为小区内公共停车场。

　　该市小区停车位现状

　　业主手里的车位或多或少都有“产权病”

　　目前大连不少小区停车位比较紧张，回家“抢车位”的难度日益增加，许多小区的停车位都被开发商用“以租代售”的方式租给业主使用。从市价上看，大连主城区楼盘的地下停车位一手均价在10万元至20万元之间。但大连不少业主手里握着的车位都或多或少有“产权病”。有的开发商会承诺客户车位产权证过段时间就能办下来，但何时能办却遥遥无期;有的则明确告知车位只有使用权，没有产权。这些车位使用权的使用年限从20年至70年不等。也就是说，一个15平方米的“框子”，只是业主从开发商那里花费重金“长期租赁”来的。

　　市国土资源局明确，房地产开发企业与业主签订了一年期以上的停车位租赁协议，就属于实质上的销售行为。

　　买车位别交“冤枉钱”

　　未缴纳土地出让金停车场只能“公用”

　　此前，一些房地产开发企业未经批准就将车位擅自出售，或者以租代售停车位。这类行为如何纠正?市国土资源局方面解答说，此类行为开发商应按照规定办理补充用地批复手续，缴纳土地出让金，将小区内公共停车场的使用性质转为可售停车场。

　　如果房地产开发企业未经批准已经将停车位卖给业主，由谁负责补缴土地出让金?市国土资源局方面表示，地下停车场补缴土地出让金，是对国土房屋部门与房地产开发企业签订的《国有建设用地使用权出让合同》内容的补充，根据出让合同约定，双方应签订补充合同。因此，须由房地产开发企业缴纳地下停车场的土地出让金。

　　不过，并非所有的居住小区配建地下停车场都必须补缴土地出让金。根据有关规定，未缴纳土地出让金的地下停车场只能作为小区内公共停车场管理，不得出售、以租代售，按照价格部门的有关规定收取相应的停车服务费，且备案时限不超出一年。超出规定的停车服务费标准，业主可向市物价部门举报。

　　如何对未经批准擅自经营的房地产开发企业追缴土地出让金?据了解，市停管办负责对居住小区配建地下停车场的管理使用情况进行监管。

　　如果在2017年6月30日前，相关单位未经批准擅自出售、以租代售行为仍未整改到位，市停管办负责将其房地产企业违规、违约信息录入市公共信用信息服务平台，在“信用大连”网站公示，相关部门实施失信联合惩戒;国土部门依据国有建设用地使用权出让合同和有关规定依法处理。

　　车位交易迎来“黄金期”?

　　参与投资“暗战”当心被套牢

　　本次《通知》明确了有“证”的地下停车位可自由转让，有大连地产投资人士分析认为，停车位投资的黄金期即将到来。值得注意的是，近年来“寸土寸金”的车位、车库已经被投资客瞄上，但购入和出手的过程都非常曲折。鉴于大连多数楼盘车位“不外售”的规定，不少投资者购置车位都是依靠小区业主暗中进行，反过来再将车位向该小区的其他业主兜售。

　　大约从两年前开始，大连很多楼盘都收紧车库和停车位的购买条件，只面向小区业主，不对外出售。记者咨询的多个楼盘销售人员都表示，楼盘出售停车位时，要求客户必须提供本小区住宅产权证和车牌号码。一些投资客开始通过各种“关系”找小区业主“代购”车位。

　　大连车位投资的苗头大约从2012年开始出现。当时大连楼市限购政策日趋严厉，但房价却一直没有松动，想要投资楼市非常困难，而且套用资金巨大，风险也高，投资客大面积退出。相比之下，投资停车位所需动用的资金较少，通常一次投资数个，总价能控制在百万元以内，回报率可能不比炒房低。有的小区停车位两三年就从7万元涨到12万元，同时握有两个车位的投资商就可以坐收10余万元的利润。“从本地需求和政府规划引导来看，车位稀缺性正在逐渐降低，车位投资的‘黄金时代’已经过去了。”市内一家大型中介公司的经纪人许丹分析，按照2013年3月出台的《大连市主城区建设工程配建停车场(库)指标暂行规定》，大连市住宅小区建筑应保证每户有一个车位，没达到标准的新建小区，规划部门不予以批复，直至合格为止。 2013年以后的新建小区配建的公共停车位基本能够满足居民需求，由于居住人群不同，汽车拥有量和车位比例的不同会造成不同小区的投资收益差别很大，一些小区的停车场甚至存在空置、出售出租率不高的现象。许丹说，现在有的小区车位价格喊得很高，但往往有价无市。比如今年年初一位客户在卖房时同时出售地下停车位，开始要价22万元，两个月后就改成19万元。此外，停车位的使用权和经营权归属问题也大都不明晰。车位投资者一定要先梳理各类细节再做出投资决定，避免被深度套牢。